京都市 賃貸物件分析レポート (2026年06月01日)

2026年06月01日時点の賃貸データに基づく京都市の物件情報を詳細に分析しました。
古都としての魅力と現代的な都市機能が融合する京都市は、学生からファミリー層まで、多様なライフスタイルに対応する住環境を提供しています。
本レポートでは、間取りごとの賃料相場、各区の特性、そして主要駅周辺の賃貸事情を深掘りし、あなたの京都での理想の住まい探しをサポートします。

京都市の賃貸市場は、観光都市としての人気、多くの大学が集積する学生街としての側面、そして歴史と文化が息づく住環境が特徴です。
近年は観光客の回復やインバウンド需要の増加に伴い、賃貸物件の需要も安定しており、特に都心部や大学周辺では物件の動きが活発です。
物件選びの際は、立地だけでなく、通勤・通学の利便性、周辺施設の充実度、そして将来的なライフプランを考慮することが重要になります。

京都市の間取り別おすすめエリアと賃料相場

単身者向け：ワンルーム・1LDK

ワンルームや1LDKは、主に学生や新社会人、単身赴任の方など、一人暮らしに適した間取りです。
京都市内では、交通の便が良く、商業施設や大学に近いエリアに多くの物件が見られます。

• おすすめエリア例：
  • 中京区・下京区（四条、烏丸、河原町周辺）:
    京都市の中心部に位置し、地下鉄烏丸線、東西線、阪急京都線、京阪本線など複数の路線が利用可能で、市内各所へのアクセスが抜群です。
    京都BALや藤井大丸、京都ポルタといった人気の商業施設が充実しており、ショッピングや外食に困ることはありません。
    また、オフィス街も近く、ビジネスパーソンにも人気のエリアです。
  • 左京区・北区（出町柳、今出川、北大路周辺）:
    京都大学、同志社大学、立命館大学（衣笠キャンパス）など多くの大学が集積する学生街です。
    学生向けのリーズナブルな物件が多く、活気がありながらも落ち着いた住環境が魅力です。
    鴨川や京都御苑といった自然豊かなスポットも近く、リフレッシュにも最適です。
• 家賃相場（平均）: ワンルーム 5.1万円、1LDK 9.4万円

家族向け：2LDK・3LDK

2LDKや3LDKは、夫婦二人暮らしや子育て世帯など、複数人での生活に適した間取りです。
広めのリビングや個室が確保できるため、ゆとりのある暮らしが実現できます。

• おすすめエリア例：
  • 西京区・伏見区（桂、洛西口、丹波橋周辺）:
    京都市の西側・南側に位置し、閑静な住宅街が広がっています。
    イオンモール京都桂川やイオンモールKYOTOなどの大型商業施設へのアクセスも良く、日常の買い物に便利です。
    公園や教育機関も充実しており、子育て世代にとって住みやすい環境が整っています。
    JRや阪急の駅も多く、大阪方面へのアクセスも良好です。
  • 山科区・長岡京市（山科、長岡天神周辺）:
    京都市の東側に位置する山科区や、京都市外ですが隣接する長岡京市は、自然豊かな環境と比較的落ち着いた家賃相場が魅力です。
    JRや地下鉄（山科区）の利用で京都市中心部へのアクセスも確保されており、広めの物件が見つけやすい傾向にあります。
    子育て支援施設や公園も充実しており、ファミリー層に人気です。
• 家賃相場（平均）: 2LDK 12.5万円、3LDK 15.8万円

京都市間取り毎の賃料

まず、京都市の賃料の相場を示します。間取り毎の平均賃料は以下の通りです。

京都市全体では、単身者向けとなるワンルームの平均家賃は5.1万円、1LDKの平均家賃は9.4万円となっています。
また、ファミリー層向けの2LDKは平均12.5万円、3LDKは平均15.8万円と、間取りが広がるにつれて賃料も上昇する傾向が見られます。

京都市各区の賃料と専有面積はどれくらいか？

平均家賃が最も安い区は山科区で、平均6.5万円です。
平均家賃が最も高い区は下京区で、平均9.1万円です。

下京区は京都駅や四条河原町といった商業・ビジネスの中心地を抱え、交通の便も非常に良いため、賃料が高くなる傾向にあります。
一方、山科区は京都市中心部から少し離れており、比較的落ち着いた住宅街が広がるため、賃料が抑えられていると考えられます。
しかし、JRや地下鉄東西線が通っており、中心部へのアクセスも悪くなく、コストパフォーマンスを重視する方には魅力的な選択肢となるでしょう。

京都市 各区の専有面積平均値ランキング（面積が大きい順）

平均専有面積が最も大きい区は向日市で、平均43.9m²です。
平均専有面積が最も小さい区は東山区で、平均30.7m²です。

向日市は京都市の西部に隣接する市で、都心部からやや離れるため、土地価格が比較的安く、広い専有面積の物件が供給されやすい傾向にあります。
ファミリー層向けのマンションや戸建て物件も多く、ゆとりのある暮らしを求める方に人気です。
一方、東山区は清水寺や祇園などの観光地として有名で、歴史的な景観が保たれているエリアです。
土地の有効活用や単身者向け物件が多いため、専有面積が小さくなる傾向があります。

市区ごとの物件数の間取り比率

全物件数に占める各間取りごとの物件数の割合を示したものです。

このグラフから、各区の主要な居住層の傾向を読み取ることができます。
例えば、中京区や下京区、東山区など都心部に近いエリアではワンルームや1Kの割合が高く、単身者や学生が多いことが示唆されます。
一方で、伏見区や西京区、向日市などでは2LDK以上のファミリー向け物件の割合が増加しており、子育て世帯やゆとりのある暮らしを求める層に人気があることが分かります。
物件を探す際は、希望する間取りがどの区で豊富に供給されているかを確認することが効率的な住まい探しに繋がります。

京都市 駅別賃貸情報ランキング

賃貸情報データベースに掲載されている賃貸物件情報（物件数10件以上の駅のみ対象）を元に、駅ごとの特徴をランキング形式でまとめました。

物件数が多い駅ランキング

最も物件が多いのは西大路駅で、707件でした。

2位は桂駅（639件）、3位は西院駅（638件）と続きます。

これらの駅は、JRや阪急といった主要な鉄道路線が乗り入れ、交通利便性が非常に高いことが特徴です。
駅周辺にはスーパーマーケットやドラッグストア、飲食店などの商業施設が充実しており、生活しやすい環境が整っています。
学生からファミリー層まで幅広いニーズに応える物件が供給されているため、物件数が多くなっています。
特に西大路駅はJR京都線が利用でき、京都駅へのアクセスも良好なため、通勤・通学に便利です。

賃料が高い駅ランキング

最も賃料が高いのは桃山駅で、平均13.0万円でした。

2位は蹴上駅（12.2万円）、3位は東山駅（11.8万円）と続きます。

これらの駅が賃料が高い理由としては、主に以下の点が挙げられます。
桃山駅は伏見区に位置し、近鉄京都線とJR奈良線の接続駅であり、交通の便が良いことに加え、伏見桃山城などの歴史的観光地に近い立地が魅力です。
蹴上駅や東山駅は、京都市の東部に位置し、清水寺や祇園、平安神宮といった主要な観光地や歴史的建造物に隣接しています。
風光明媚な環境と都心部へのアクセスを両立しているため、希少性が高く、高級志向の物件や外国人向けの物件も多く見られます。
また、京都のブランドイメージが強く、住環境の質が高いことも賃料を押し上げる要因となっています。

賃料が安い駅ランキング

最も賃料が安いのは妙心寺駅で、平均3.6万円でした。

2位は二軒茶屋駅（3.9万円）、3位は八瀬比叡山口駅（4.1万円）と続きます。

これらの駅は、京都市中心部からやや離れていたり、主要な鉄道路線からの乗り換えが必要な場合が多く、交通の便が限定的であることが主な理由です。
特に妙心寺駅（京福電鉄）や八瀬比叡山口駅（叡山電鉄）は、観光地としての魅力はありますが、日常的な通勤・通学には時間がかかったり、乗り換えが必要になったりすることが少なくありません。
そのため、都心部に比べて賃料が抑えられており、コストを重視する学生や単身者には魅力的な選択肢となり得ます。
自然豊かな環境で落ち着いて暮らしたい方にもおすすめです。

専有面積が広い駅ランキング

最も専有面積が広いのは追分駅で、平均68.6m2でした。

2位は桃山駅（60.5m2）、3位は有栖川駅（60.0m2）と続きます。

これらの駅周辺は、京都市中心部から少し離れた郊外に位置することが多く、土地価格が比較的安いため、広い専有面積の物件が供給されやすい傾向にあります。
特に追分駅（京阪京津線）は滋賀県大津市との境に近く、自然豊かな環境が特徴で、ファミリー層向けの戸建てやゆとりのあるマンションが多いと考えられます。
桃山駅や有栖川駅も、都心へのアクセスを保ちつつ、広々とした住空間を求めるファミリー層に適した物件が充実していることが、ランキング上位の理由と言えるでしょう。

専有面積が狭い駅ランキング

最も専有面積が狭いのは妙心寺駅で、平均20.7m2でした。

2位は等持院・立命館大学衣笠キャンパス前駅（25.1m2）、3位は元田中駅（26.9m2）と続きます。

これらの駅周辺は、大学が近く学生が多く居住するエリアや、都心部に近く単身者向けのコンパクトな物件需要が高いエリアであることが主な理由です。
特に妙心寺駅や等持院・立命館大学衣笠キャンパス前駅は、立命館大学衣笠キャンパスに近接しており、学生向けのワンルームや1Kといった専有面積の狭いアパート・マンションが多数供給されています。
元田中駅も京都大学や京都芸術大学に近い学生街であり、土地の有効活用と単身者需要に対応するため、コンパクトな物件が多くなっています。
これらのエリアは、利便性を重視し、家賃を抑えたい単身者や学生に人気の高いエリアと言えます。

時系列推移データ

※2026年5月より集計方式を変更しています

時系列データを見ると、京都市全体の賃料は安定した上昇傾向にあることが分かります。
特に都心部の賃料は堅調に推移しており、京都市の賃貸市場の活況を反映しています。
間取り別では、単身者向けのワンルームや1LDKの需要が引き続き高く、ファミリー層向けの物件も安定した人気を保っています。
2026年5月からの集計方式変更により、より精度の高いデータが提供されることで、今後の市場動向を予測する上での重要な指標となるでしょう。

まとめ

本レポートでは、2026年6月1日時点の京都市における賃貸物件の最新データを基に、間取りごとの賃料相場、各区の特性、そして駅別の詳細なランキングをご紹介しました。
京都市は、その多様な魅力から、単身者、学生、ファミリー層と、あらゆるライフスタイルに対応できる住環境が揃っています。

住まい探しにおいては、単に家賃の安さや広さだけでなく、ご自身のライフスタイルや将来の計画に合わせたエリア選びが非常に重要です。
例えば、通勤・通学の利便性を最優先するなら都心部に近い駅を、子育て環境を重視するなら公園や教育施設が充実した郊外エリアを検討するなど、優先順位を明確にすることが成功の鍵となります。

京都市の賃貸市場は常に変動しており、最新の情報を把握することが賢い選択に繋がります。
このレポートが、皆様の京都市での理想の住まい探しの一助となれば幸いです。
ご自身のニーズに最も合った物件を見つけるために、ぜひ今回ご紹介した情報を参考にしてください。

参考データ

参考1: 市・区毎の賃料ヒストグラム

参考1: 市・区毎の散布図

参考2: 市・区毎のデータ（ヘッダーをクリックでソート）

参考3: 駅ごとのデータ（ヘッダーをクリックでソート）