東京23区 賃貸物件分析レポート (2026年05月28日)

2026年05月28日時点の賃貸データに基づく分析結果です。本レポートでは、東京23区の賃貸市場の現状を様々な角度から分析し、単身者からファミリー層まで、それぞれのライフスタイルに合わせた住まい選びのヒントを提供します。

東京23区間取り毎の賃料

まず、東京23区の賃料の相場を示します。間取り毎の平均賃料は以下の通りです。

東京23区全体では、単身者向けとなるワンルームの平均家賃は9.4万円、1LDKの平均家賃は18.6万円となっています。一般的に、ワンルームや1LDKは、通勤・通学の利便性を重視する単身者や学生に人気です。

単身者向け間取り（ワンルーム・1LDK）の魅力

ワンルームや1LDKは、主に一人暮らしの方に適した間取りです。都心部や主要駅周辺に物件が多く、職住近接を叶えやすいのが大きなメリットです。

• 交通利便性: 山手線沿線や主要地下鉄駅周辺に多く、例えば新宿駅、渋谷駅、池袋駅といったターミナル駅へのアクセスが抜群です。これにより、通勤時間を大幅に短縮し、プライベートな時間を充実させることができます。
• 商業施設・エンターテイメントの充実: 渋谷や新宿、池袋などの繁華街に近いエリアでは、ショッピング施設、飲食店、映画館などが豊富に揃っており、仕事帰りや休日の楽しみが広がります。
  • 渋谷スクランブルスクエア
  • 伊勢丹新宿店
  • サンシャインシティ（池袋）
• 大学・専門学校へのアクセス: 早稲田大学（新宿区）、慶應義塾大学（港区）、東京大学（文京区）など、多くの大学が都心部に位置しているため、学生にとっても通学に便利なワンルームや1LDKは最適な選択肢となります。
  • 早稲田大学
  • 慶應義塾大学

ファミリー向け間取り（2LDK・3LDK）の魅力

一方、2LDKや3LDKは、夫婦や子育て世帯に適した間取りです。都心から少し離れた落ち着いた住宅街に多く、広々とした空間と充実した住環境が特徴です。

• 子育て環境の充実: 公園や緑地が多い区、例えば世田谷区、練馬区、江戸川区などには、子供がのびのびと遊べる場所が豊富にあります。また、子育て支援施設や制度が充実している区も多く、ファミリー層にとって安心できる環境です。
  • 駒沢オリンピック公園（世田谷区）
  • 光が丘公園（練馬区）
  • 東京都の子育て支援情報
• 公共施設・教育機関の近接: 小学校、中学校、病院、図書館などの公共施設が近くにあり、生活の利便性が高いエリアが多いです。特に、教育熱心な家庭には文京区や世田谷区などが人気です。
• 生活利便施設の充実: 大型スーパーマーケットやファミリーレストラン、ホームセンターなどが充実しており、日々の買い物や家族での外食にも困りません。
  • ららぽーと豊洲（江東区）

東京23区各区の賃料と専有面積はどれくらいか？

東京23区の各区における賃料と専有面積の分布を見ていきましょう。エリアによって大きく異なることが分かります。

平均家賃が最も安い区は葛飾区で、平均10.0万円です。
平均家賃が最も高い区は港区で、平均28.2万円です。

東京23区 各区の専有面積平均値ランキング（面積が大きい順）

平均専有面積が最も大きい区は港区で、平均46.7m²です。
平均専有面積が最も小さい区は葛飾区で、平均33.2m²です。

これらのデータから、港区のような都心エリアは賃料が高い一方で、比較的広い物件が多い傾向にあることが分かります。これは、高所得者層向けの高級マンションや、ファミリー向けの大型物件が多いためと考えられます。一方、葛飾区のような下町エリアは賃料が安く、専有面積もコンパクトな物件が多い傾向にあり、費用を抑えたい単身者やDINKS層に支持されています。

市区ごとの物件数の間取り比率

全物件数に占める各間取りごとの物件数の割合を示したものです。この比率を見ることで、各区の主要な居住層の傾向を掴むことができます。

グラフを見ると、都心部では単身者向けのワンルームや1Kの割合が高く、郊外に位置する区では2LDK以上のファミリー向け物件の割合が増える傾向が見られます。これは、都心部がオフィス街や大学が多く、単身赴任者や学生の需要が高いこと、郊外が子育て世帯にとって住みやすい環境が整っていることを示しています。

東京23区 駅別賃貸情報ランキング

賃貸情報データベースに掲載されている賃貸物件情報（物件数10件以上の駅のみ対象）を元に、駅ごとの特徴をランキング形式でまとめました。これらのランキングは、駅の利便性、周辺環境、物件の種類など、様々な要素を反映しています。

物件数が多い駅ランキング

最も物件が多いのは錦糸町駅で、1006件でした。

2位は中野駅（968件）、3位は両国駅（852件）と続きます。

ランキングの理由: これらの駅は、複数の路線が乗り入れる交通の要衝であり、駅周辺に大規模な商業施設やオフィスビルが集積しているため、賃貸需要が非常に高いです。
例えば、錦糸町駅はJR総武線と東京メトロ半蔵門線が乗り入れ、アルカキット錦糸町や錦糸町PARCOなどの商業施設が充実しており、再開発も進んでいます。
中野駅はJR中央線・総武線と東京メトロ東西線が利用でき、中野ブロードウェイや中野セントラルパークなどがあり、学生や若者にも人気のエリアです。
両国駅もJR総武線と都営大江戸線が利用でき、オフィス街へのアクセスも良好です。

賃料が高い駅ランキング

最も賃料が高いのは神谷町駅で、平均53.8万円でした。

2位は麹町駅（51.2万円）、3位は青山一丁目駅（50.7万円）と続きます。

ランキングの理由: これらの駅は、港区や千代田区といった都心の一等地に位置し、ビジネス街、大使館、高級住宅街が集中しているため、賃料が非常に高額になります。
神谷町駅は虎ノ門ヒルズに近く、国際的なビジネスの中心地であり、高層マンションやサービスアパートメントが多く存在します。
麹町駅は皇居に近く、官公庁や大手企業の本社が集まるエリアで、居住者のステータス性も高いです。
青山一丁目駅は表参道や六本木にも近く、ファッションや文化の発信地でありながら、落ち着いた高級住宅街としての顔も持ち合わせています。高い交通利便性とブランド力が賃料に反映されています。

賃料が安い駅ランキング

最も賃料が安いのは荒川遊園地前駅で、平均7.5万円でした。

2位は江戸川駅（8.0万円）、3位は青井駅（8.4万円）と続きます。

ランキングの理由: これらの駅は、都心から比較的離れた場所や、公共交通機関の選択肢が限られるエリアに位置しているため、賃料が抑えられています。
荒川遊園地前駅は都電荒川線沿線で、都心へのアクセスに時間がかかる傾向があります。
江戸川駅は京成本線で、千葉県との境に近く、都心部へのアクセスには乗り換えが必要な場合が多いです。
青井駅はつくばエクスプレス沿線ですが、駅周辺は住宅地が中心で、大規模な商業施設が少なく、比較的落ち着いた環境です。これらのエリアは、都心へのアクセスよりも住居費を抑えたい学生や若年層、ファミリー層に選ばれています。

専有面積が広い駅ランキング

最も専有面積が広いのは麹町駅で、平均73.8m2でした。

2位は青山一丁目駅（71.8m2）、3位はお台場海浜公園駅（71.8m2）と続きます。

ランキングの理由: 賃料が高い駅と重なる傾向が見られますが、これは都心の一等地において、高所得者層向けの広い住居や、タワーマンションのような大規模物件が多いことを示しています。
麹町駅や青山一丁目駅は、高級住宅街としての側面が強く、ゆとりのある間取りの物件が中心です。
お台場海浜公園駅周辺は、比較的新しい大規模マンションやタワーマンションが多く開発されており、広々とした住空間とウォーターフロントの景観が魅力です。これらのエリアは、都心での快適な暮らしを求めるファミリー層や富裕層に人気です。

専有面積が狭い駅ランキング

最も専有面積が狭いのは荒川遊園地前駅で、平均15.3m2でした。

2位は天空橋駅（24.7m2）、3位は向原駅（24.8m2）と続きます。

ランキングの理由: 賃料が安い駅と重複する傾向にあり、これは単身者向けのコンパクトな物件や、都心へのアクセスを重視し、居住空間を最小限に抑えるニーズがあるエリアであることを示唆しています。
荒川遊園地前駅は、都心から距離があるものの、生活コストを抑えたい単身者向けの、非常にコンパクトな物件が多く見られます。
天空橋駅や向原駅も同様に、都心へのアクセスを優先する一方で、居住スペースは最低限で良いという層に選ばれる傾向があります。

時系列推移データ

過去のデータと比較することで、賃貸市場のトレンドを把握できます。2026年5月より集計方式を変更しているため、その点にご留意ください。

※2026年5月より集計方式を変更しています

まとめ

本レポートでは、2026年5月28日時点の東京23区の賃貸物件データを分析しました。
都心部では単身者向けのワンルームや1LDKの需要が高く、交通の便や商業施設の充実度が賃料に大きく影響しています。
一方、郊外エリアでは2LDKや3LDKといったファミリー向け物件が多く、子育て環境や生活利便性が重視される傾向にあります。

賃料ランキングでは、港区や千代田区といった都心の一等地が上位を占め、これらのエリアでは専有面積も広い物件が多いことが特徴です。
これは、高い利便性と居住空間の広さを求める高所得者層のニーズを反映していると言えるでしょう。
対照的に、葛飾区や江戸川区など、都心からやや離れたエリアでは賃料が抑えられ、専有面積もコンパクトな物件が多く、コストパフォーマンスを重視する層に支持されています。

賃貸物件選びにおいては、自身のライフスタイル（単身・ファミリー）、重視するポイント（通勤・通学、子育て環境、商業施設の充実度、賃料など）を明確にすることが重要です。
本レポートが、東京23区での理想の住まい探しの一助となれば幸いです。

参考データ

参考1: 市・区毎の賃料ヒストグラム

参考1: 市・区毎の散布図

参考2: 市・区毎のデータ（ヘッダーをクリックでソート）

参考3: 駅ごとのデータ（ヘッダーをクリックでソート）