１月2週目に入りました。正月明けということで賃貸物件は年末から大きな動きは無いのですが、物件数自体はじわじわ増加しています。3月の暖かい時期になると一気に物件が動きます。1月時点の今の段階から十分な下調べが出来れば、納得のいく物件がきっと見つかると思います。
このサイトでは京都市各区の間取り毎の賃料や専有面積について、WEB上のリアルデータをもとに定点観測・集計をおこなっています。
生データを元にした京都市のリアルな現状を見て頂き、物件探しの参考にしてください。
京都市全体の平均賃料と平均専有面積はどれくらい？
下のデータは2019年1月13日時点での京都市内の物件を間取りごとに分類したものです。
以下のグラフでは、それぞれの間取りの賃料(平均値)を青字でグラフ中に記しています。「ワンルーム」などの間取りの横に記してある白の数字は物件数となります。
京都市全体では、単身者向けとなるワンルームの平均家賃は4.3万円(+0.1万円)、1LDKの平均家賃は7.9万円(+0.1万円)となっています。
ファミリー向けとなる2LDKの平均家賃は8.4万円(-0.4万円)、3LDKとなると平均家賃は10.6万円(+0.3万円)となっています。(カッコ内は前回調査との差分です。)
専有面積に関してはワンルームで20.4m2(+0.1m2)、1LDKで40.4m2(+0.3m2)、2LDKで53.8m2(-0.9m2)、3LDKで66.5m2(+0.2m2)となっています。
賃料および専有面積に前回から大きな変動はありません。
前回(2019年1月4日)のデータはこちらです。
次に各区のデータを紹介します。
ワンルームや1LDKなど全ての間取りを母数にした各区の物件の平均賃料です。
北区が最も安く、中京区が最も高くなっており、平均賃料で見ると1.7万円の差となっています。
間取り毎の平均賃料はどれくらい？
次に間取り毎の賃料を各区で見ていきます。
各区で希望の間取りの賃料がどれくらい異なるかが分かります。
ワンルーム
1LDK
2LDK
3LDK
3LDKの賃料は中京区で20.3万円と前回に引き続き20万円を超えました。前回調査から1週間であり、正月明けということもあり高値物件が動いていないようです。
賃料の分布はどうなっている？
次に各区毎に賃料の分布をヒストグラムにしたものを紹介します。
希望の間取りがその区でどのように分布しているかが分かります。また、専有面積と賃料の散布図も載せています。この二つのパラメータには正の相関があり、面積が広いほど賃料が高くなる傾向が回帰直線を見ることで分かります。傾きが大きいということは面積の増加の割合に対して賃料の増加の割合が大きいということであり、単位面積あたりの賃料が高いことを表しています。
では、まずはじめに、グラフ化するデータの母数となる各区の物件数のグラフを紹介します。
伏見区が3954件と最も物件数が多くなっています。伏見区は京都市の11の区の中で最も面積が広く、京阪、近鉄沿線は住宅地も多いため物件数も多くなっています。
それでは順に各区の物件の分布をヒストグラムと散布図で見ていきます。
1.北区
北区の物件数2126件のうち、半数の1237件が1Kの物件です。従って、1Kの平均賃料4.3万円が北区全体の平均賃料5.1万円に大きく影響を与えています。
3LDKの平均賃料は11.7万円です。
ここで回帰直線について少し、説明します。
散布図の中に右肩上がりの青い直線が引かれていますが、これが専有面積と賃料の関係を1次近似した回帰直線になります。
北区の場合はこの回帰直線の式は「y=0.14x+1.23」です(散布図の左上に青字で記載されています)。ここでxは専有面積、yは賃料です。
試しにxに平均専有面積である27.8m2を代入するとy=0.14×27.8+1.23となり、y=5.1となります。これは平均賃料の5.1万円と一致します。希望物件の専有面積が分かれば、この回帰直線の式に代入することでおおよその賃料相場がわかります。
2.西京区
ヒストグラム、横棒グラフを見ると2DK,2LDKの物件数が700件弱と北区と比較して多く、散布図を見ると西京区の平均専有面積が40m2と比較的広くなっているのが分かります。
市の郊外ということもあり、3LDKの物件数も234件と他の区と比較して最も多くなっています。
3.東山区
東山区は人口が11の区の中でも最も少なく、総物件数も1031件と最も少ない件数です。八坂神社や清水寺や知恩院を始めとして大きな寺社が多く、東山山麓には多くの観光スポットがあるため、宅地用の土地も少なく、おのずと賃料も高めとなります。鴨川に近い地域または五条以南であれば比較的落ち着いた街並みとなります。物件の分布をみると7割が1K物件となっており、その他の間取りの物件は少なめです。不動産屋からすると少ない土地で物件数を増やして収入を増やすには1Kや1LDK物件を増やすのが手っ取り早い手段です。
尚、東山区の1LDKの賃料は京都市内で最も高くなっています。
4.右京区
5.左京区
6.上京区
1Kの物件数が最も多いのが上京区です。また、1DK、1LDK含めて同志社大学のある今出川駅周辺や西陣地区にこれらの単身者向けの間取りの物件が多くなっています。
尚、ワンルームと1LDKの賃料が最も高いのは上京区になっています。これは他の区に比べて専有面積の広い物件が多いため、面積に応じて賃料が上がっているためです。
7.中京区
中京区も1Kの物件数が圧倒的に多くなっています。市中心部で働く単身世帯や繁華街に近い学生向けの物件が多いと推定されます。
中京区は地価が高いこともあり、専有面積が広い物件の賃料上昇率が激しいです。散布図の回帰直線の係数(傾き)は中京区が最も高い0.25となっています。この計算式からすると40m2で約10万円の家賃になります。
また、バラつきを示すsigmaの値も4.7万円と最も高くなっており安い物件と高い物件の分布が広がっていることを表しています。
60m2を超える専有面積の広い物件の賃料は、近似直線よりも上の高い賃料側に多く分布しており、広い物件ほどより高い賃料となっていることが分かります。
この影響で回帰直線の切片が-0.61とマイナスの値になっていることも特徴です。他の区ではこの特徴は見られません。
8.下京区
他の区同様、1K、1DK、1LDK物件数が多くなっています。なかでも、烏丸通周辺や五条通周辺に築10年以内の比較的新しい物件が多くなっています。四条、五条、京都駅周辺は交通の便が良く、商業施設も多いためこの界隈の物件は若い一人暮らし世帯に大変人気があります。
また中京区と同様に一次近似直線から外れる広くて高額な物件が多いことも特徴です。
9.南区
元々京都駅の南側は開発が進んでいませんでしたが、最近では企業のビルや商業施設、ホテルの建築ラッシュとなっており、地価が高騰しています。京都駅の南東地域もまた然りです。
京都駅に近い割に安価な物件が多いことから、九条や十条にも大型のマンション開発が進んでおり、若いファミリー世帯や一人暮らし世帯に人気があります。また、企業や工場も多いため住居を職場の近くに構えたいという方もこの界隈の物件を選択するようです。
10.伏見区
単身者向け1Kも多いですがファミリー世帯向けの3LDKも223件と西京区についで多くなっています。京都市郊外という位置づけですが、京阪電車、近鉄電車、JRの3路線が乗り入れており、京都中心部または大阪への交通のアクセスも良いためファミリー世帯が賃貸の候補に入れる地域の一つになります。丹波橋駅や、桃山御陵前駅から東側は桃山の丘陵地帯の戸建て住宅が多く、比較的高級な物件が多くなっています。また、伏見区役所周辺にはマンションも立ち並び、大手筋商店街も近いことからファミリー世帯に人気があります。
11.山科区
近年、人気が上昇しているエリアが山科区です。地下鉄東西線、JRの新快速停車駅ということもあり、JR山科駅の南側一体はたくさんの商店や飲食店が立ち並ぶようになりました。また、山科駅の南にある東野、椥辻の両駅周辺の物件も多くなってきており、京都駅までアクセスが良いことから注目すべきエリアとなっています。椥辻駅から京都駅まで約20分の近さです。
終わりに
いかがでしたでしょうか。
今回から間取りごとのヒストグラムや、賃料と専有面積の散布図を新たに載せています。
住みたい区の住みたい間取りの賃料の分布がより分かりやすくなったかと思います。
情報量が少し多くなりましたが、各グラフ間を行ったり来たりすることで、新しい発見が見つかるかもしれません。上記を参考にSUUMOやHOME’sのサイトもしくは不動産屋さんにアクセスして気に入った物件を探してみましょう。
